Bild: Symbolbild: Wohnbebauung in Kronshagen. Das Foto zeigt kein konkretes Verkaufsgrundstück und erlaubt keine Aussage zu einem individuellen Bodenrichtwert. Foto: Christian Alexander Tietgen, CC BY …
Fallende Durchschnitte sind kein Indikator für Kronshagen
Der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land zur Wohnbebauung lag in Schleswig-Holstein 2025 bei 125,37 Euro je Quadratmeter. Das waren 8,6 Prozent weniger als im Vorjahr. In die Statistik gingen 712 Verkaufsfälle mit zusammen 690.000 Quadratmetern ein.[1][2]
Aus dieser Zahl lässt sich nicht ableiten, dass Bauland in Kronshagen um 8,6 Prozent günstiger geworden ist. Das Statistikamt warnt selbst vor einem solchen Schluss: In jedem Berichtsjahr setzt sich die Gesamtheit aus anderen Einzelfällen zusammen. Art, Größe und Lage der Grundstücke wechseln; geringe Fallzahlen und einzelne extreme Preise können den flächengewichteten Durchschnitt deutlich verändern.[1][2]
Auch die Spannweite zwischen den Regionen ist groß. Für baureifes Wohnbauland weist die Veröffentlichung 66,90 Euro je Quadratmeter im Kreis Dithmarschen und 344,60 Euro im Kreis Stormarn aus.[1][2] Das sind Kreiswerte. Sie sind weder Angebotspreise noch Bodenrichtwerte für eine bestimmte Straße und erst recht kein Verkehrswert eines konkreten Grundstücks in Kronshagen.
Was die Statistik erfasst – und was nicht
Erfasst werden Verkäufe unbebauter Grundstücke. Die Finanzämter melden Fallzahlen, Flächen und Kaufsummen; der Wert je Quadratmeter wird als flächengewichteter Durchschnitt berechnet.[1][2] Große Grundstücke haben damit mehr Gewicht als kleine. Die Statistik sagt außerdem nichts über Gebäude, die später auf dem Boden entstehen, und nichts über deren Baukosten oder Mieten.
Das gesamte Bauland umfasst Wohnbauland, wirtschaftlich genutztes Bauland und sonstige Flächen. 2025 wurden landesweit 776 unbebaute Baulandgrundstücke registriert. Davon entfielen 744 Fälle auf Wohnbauland und 712 auf die Untergruppe des baureifen Landes.[2] Schon diese Abgrenzung zeigt, warum „Baulandpreis“ ohne Grundstücksart zu ungenau ist.
Für lokale Bewertungen sind die Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse näher am Marktgeschehen. Der Gutachterausschuss im Kreis Rendsburg-Eckernförde erhält die Kaufverträge im Kreis, führt eine Kaufpreissammlung und leitet daraus Bodenrichtwerte ab.[3] Ein Bodenrichtwert ist jedoch ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone mit typischen Verhältnissen. Besondere Eigenschaften eines Grundstücks können den Verkehrswert nach oben oder unten verändern.[3]
Lage und Erschließung machen den Unterschied
Zu den wertbestimmenden Merkmalen zählt der Gutachterausschuss unter anderem Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Beschaffenheit, Erschließungszustand, Rechte, Belastungen und Immissionen.[3] Zwei Grundstücke in derselben Gemeinde können deshalb trotz ähnlicher Fläche wirtschaftlich sehr verschieden sein.
„Baureif“ bedeutet zudem nicht, dass jedes Projekt ohne weitere Kosten und Verfahren beginnen kann. Ob ein Grundstück in der gewünschten Dichte bebaubar ist, ergibt sich aus dem Planungsrecht. Kronshagen beschreibt den Flächennutzungsplan als erste Stufe der Bauleitplanung; rechtsverbindliche Festsetzungen werden in Bebauungsplänen entwickelt.[4]
Für Eigentümer ist daher nicht allein der Quadratmeterwert wichtig. Sie müssen prüfen, welches Baurecht besteht, ob Erschließungs- oder Ausgleichskosten anfallen, welche Leitungen und Zufahrten nötig sind und ob Altlasten, Lärm oder Rechte Dritter die Nutzung beeinflussen.[3][4] Für Bauträger entscheidet diese Prüfung mit darüber, wie viele Wohnungen wirtschaftlich entstehen können.
Zinsen wirken auf Projekte, nicht auf den Statistikwert allein
Boden wird meist zusammen mit Planung und Bau finanziert. Die Bundesbank führt für neue Wohnungsbaukredite eigene Zeitreihen nach Zinsbindung und weist Effektivzinssätze für das Neugeschäft aus.[8] Schon deshalb gehört der Finanzierungszeitpunkt zu jeder Projektkalkulation.
Steigen Finanzierungskosten, erhöht sich bei gleicher Kreditsumme die laufende Belastung. Ein niedrigerer Bodenwert kann diesen Effekt teilweise ausgleichen, muss es aber nicht. Umgekehrt macht ein sinkender Landesdurchschnitt ein konkretes Vorhaben nicht automatisch rentabel, wenn Bau-, Erschließungs- und Finanzierungskosten hoch bleiben.
Das Kieler Baulandmodell zeigt, wie Kommunen Wirtschaftlichkeit systematisch prüfen können. Es bezieht Grundstückserwerb, Planung und Bau sowie Anforderungen an geförderten Wohnungsbau oder soziale Infrastruktur in eine standardisierte Angemessenheitsprüfung ein.[10] Das Modell gilt nicht in Kronshagen, ist aber ein Beispiel dafür, dass Bodenpreis und kommunale Anforderungen gemeinsam betrachtet werden müssen.
Was Kommunen steuern können
Kommunen setzen kein allgemeines Preisniveau fest. Sie beeinflussen den Markt aber über Bauleitplanung, eigenes Flächeneigentum, Erschließung, städtebauliche Verträge und die Reihenfolge von Entwicklungen.[4][5] Das Land nennt außerdem Instrumente wie kommunale Stellungnahmen zur Wohnraumförderung, Wohnungskataster sowie unter bestimmten Voraussetzungen Vorkaufsrechte, Befreiungen und Baugebote.[5]
Der Baulandfonds Schleswig-Holstein unterstützt Ämter und Gemeinden bei Potenzialanalysen und bei der Entwicklung überwiegend für Wohnen vorgesehener Flächen. Förderfähig sind unter anderem Ankauf, Erschließung und Infrastruktur; das Programm kombiniert Zuschüsse für Analysen mit Darlehen für Entwicklungskosten.[6] Damit kann eine Kommune Flächen aktiver entwickeln, übernimmt aber auch finanzielle und planerische Risiken.
Entscheidend ist das Ziel. Wird kommunales Land ausschließlich zum höchsten Preis verkauft, stärkt das kurzfristig den Erlös, verteuert aber möglicherweise die Grundlage des späteren Wohnungsbaus. Werden Konzeptqualität, Bindungen oder Zielgruppen stärker gewichtet, kann der unmittelbare Erlös niedriger ausfallen, während langfristige wohnungspolitische Ziele besser abgesichert werden. Solche Abwägungen müssen transparent und rechtssicher erfolgen.
Erbbaurecht: Boden behalten, Nutzung ermöglichen
Beim Erbbaurecht bleibt das Grundstück im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Einer anderen Person wird ein veräußerliches und vererbliches Recht eingeräumt, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu haben.[7] Für Kommunen oder andere langfristig orientierte Eigentümer kann das ein Weg sein, Boden nicht endgültig zu verkaufen und dennoch Bebauung zu ermöglichen.
Das Instrument beseitigt Kosten nicht. An die Stelle des Kaufpreises tritt regelmäßig ein Erbbauzins, und Vertragsdauer, Anpassung, Heimfall, Finanzierung und Zweckbindungen müssen austariert werden. Ob Erbbaurecht für Eigentumsbildung oder Mietwohnungsbau günstiger ist als ein Verkauf, lässt sich deshalb nur mit einer vollständigen Langfristkalkulation beantworten.[7]
Für die Kommune liegt der mögliche Vorteil in der dauerhaften Bodenkontrolle. Für Bauherren kann die anfängliche Finanzierung des Grundstückskaufs entfallen. Kreditgeber und Investoren achten jedoch auf Laufzeit und Vertragsbedingungen. Erbbaurecht ist somit eine Option, kein pauschales Rezept gegen hohe Wohnkosten.
Soziale Förderung verbindet Geld mit Bindungen
Die soziale Wohnraumförderung des Landes richtet sich an Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie weitere definierte Wohnformen. Die IB.SH bietet dafür zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse; Förderung setzt eine kommunale Bedarfsbestätigung und technische Prüfung voraus.[9] Für reguläre Neubauvorhaben nennt die IB.SH eine Zweckbindung von 35 Jahren und regional gestaffelte Fördermieten.[9]
2026 waren die vorgesehenen Fördermittel für den Mietwohnungsbau nach Angaben der IB.SH bereits konkreten Projekten zugeordnet. Für 2027 war ein neues Budget ausgewiesen.[9] Eine politische Ankündigung oder Projektauswahl ist dabei noch kein fertiges Gebäude: Planung, Grundstück, Genehmigung, Finanzierung und Förderzusage müssen zusammenkommen.
Für Mieter ist der Bodenwert deshalb nur ein Teil der Kette. Entscheidend ist, ob Wohnungen tatsächlich gebaut werden, welche Mieten und Bindungen gelten und wie lange sie gesichert sind.[5][9] Für Bauträger zählt die Gesamtwirtschaftlichkeit. Für Eigentümer zählen Kaufpreis oder langfristiger Ertrag. Für Kommunen zählen zusätzlich Infrastruktur, soziale Mischung und Folgekosten.
Welche lokale Prüfung jetzt nötig wäre
Wer die Lage in Kronshagen beurteilen will, braucht lokale Daten: Zahl und Art der tatsächlichen Verkäufe, Bodenrichtwertzonen, Erschließungszustand, geltendes Baurecht, verfügbare Flächen, geplante Dichte und den Bedarf nach Wohnungsgrößen und Preissegmenten.[3][4][5] Ohne diese Angaben bleibt der Landesdurchschnitt eine Hintergrundinformation.
Ein sinnvoller kommunaler Bericht würde Verkaufsfälle und Bodenrichtwerte getrennt darstellen, kleine Fallzahlen kenntlich machen und keine Angebotsportale mit notariell beurkundeten Kaufpreisen vermischen. Er würde außerdem zeigen, welche Flächen der Kommune gehören, wo Erbbaurecht oder Konzeptvergabe geprüft wird und wie viele geförderte Bindungen entstehen oder auslaufen.[3][5][7][9]
Die Nachricht vom sinkenden Landesdurchschnitt ist damit weder Entwarnung noch Krisensignal für Kronshagen. Sie zeigt eine Bewegung in einer heterogenen Stichprobe. Ob daraus mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht, entscheidet sich vor Ort an Fläche, Planung, Erschließung, Finanzierung, Förderung und der Verteilung von Risiken zwischen Eigentümern, Kommunen, Mietern und Bauträgern.
Quellen
- Statistikamt Nord: Kaufwerte für baureifes Land 2025
- Statistikamt Nord: Statistik informiert Nr. 144/2026 (PDF)
- Gutachterausschuss Rendsburg-Eckernförde
- Gemeinde Kronshagen: Bauleitplanung
- Innenministerium Schleswig-Holstein: Die Kommune als Expertin
- IB.SH: Baulandfonds Schleswig-Holstein
- Erbbaurechtsgesetz, § 1
- Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite
- IB.SH: Soziale Wohnraumförderung für Mietwohnungen
- Landeshauptstadt Kiel: Kieler Baulandmodell
